Unternehmensberater Martin-Dieter Herke, Autor des monatlichen AUTOHAUS-Zinsspiegels, ist wieder mit wertvollen Tipps rund um Banken, Kredite und Finanzierungen am Start. Das Thema der aktuellen Ausgabe von "Leser fragen – Herke antwortet": Niedrigster Effektivzinssatz gleich günstigstes Angebot?
Frage: Mir wurde von verschiedenen Banken ein Immobiliendarlehen angeboten. Die Konditionen waren aus meiner Sicht gleich. Gewundert hat mich, dass die Effektivzinssatzangaben trotzdem unterschiedlich waren. Wie kann so etwas sein?
Antwort: Die Preisangabenverordnung (PAngV) schreibt die Berechnung des effektiven Jahreszinssatzes verbindlich vor und gilt gegenüber Letztverbrauchern, nicht jedoch gegenüber Firmenkunden. Dem Endkunden "muss" die Bank den Effektivzinssatz nennen, dem Firmenkunden nicht, wobei die Banken mittlerweile unisono dazu übergegangen sind, auch Firmenkunden den Effektivzinssatz zu benennen. Das Problem besteht jetzt darin, dass (fast) jeder glaubt, dass der niedrigste Effektivzinssatz auch das günstigste Angebot darstellt. Dem ist jedoch nicht zwangsläufig so. Zu Ihrem speziellen Fall ein Beispiel, das die Problematik erklärt.
Nehmen wir an, Sie kaufen eine Eigentumswohnung und wollen zur Finanzierung ein Darlehen über 100.000 Euro aufnehmen. Sie haben auch konkrete Vorstellungen über Ihr Darlehen und möchten eine Finanzierung zu folgenden Rahmenbedingungen:
- Darlehen über 100.000 Euro
- Zehn Jahre Laufzeit
- Fünf Jahre Zinsfestschreibung
- Zinszahlung vierteljährlich nachträglich
- Tilgungsverrechnung sofort.
Sie holen bei drei Banken Angebote ein. Die Konditionen sind Ihrer Ansicht nach gleich. Alle bieten das Darlehen zu sechs Prozent Zinsen und ein Prozent Nebenkosten an.
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Nominalzinssatz |
Darlehensnebenkosten |
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Laufzeit/fest |
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6 % Zinsen |
1 % Schätzkosten |
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10 Jahre / 5 Jahre |
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6 % Zinsen |
1 % Bearbeitungsgebühren |
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10 Jahre / 5 Jahre |
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6 % Zinsen |
1 % Disagio |
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10 Jahre / 5 Jahre |
Bei gleichem Zinssatz und gleichen Nebenkosten erwarten Sie auch den gleichen Effektivzinssatz. Doch weit gefehlt! Disagio, Bearbeitungsgebühren und Schätzkosten sind nämlich gemäß den PAngV-Vorschriften unterschiedlich zu verrechnen, so dass sich trotz gleicher Konditionen, sprich Kosten, unterschiedliche Effektivzinssätze ergeben. Die folgende Übersicht zeigt die unterschiedlich hohen Effektivzinssätze:
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Nominalzinssatz |
Darlehensnebenkosten |
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Effektivzinssatz |
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6 % Zinsen |
1 % Schätzkosten |
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6,14 % effektiv |
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6 % Zinsen |
1 % Bearbeitung |
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6,33 % effektiv |
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6 % Zinsen |
1 % Disagio |
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6,44 % effektiv |
Des Rätsels Lösung für die unterschiedlich hohen effektiven Jahreszinsen: Schätzkosten, Bearbeitungsgebühr und Disagio sind nach der Preisangabenverordnung unterschiedlich bei der Berechnung des Effektivzinssatzes zu berücksichtigen.
- Schätzkosten bleiben völlig unberücksichtigt,
- Bearbeitungsgebühren können kalkulatorisch auf die Gesamtlaufzeit der Finanzierung verteilt werden, im Beispielfall also auf zehn Jahre.
- Disagio ist auf die Festschreibungszeit zu verteilen, im Beispielfall also auf fünf Jahre.
Des Rätsels Lösung: Disagio wird auf fünf Jahre verteilt, Bearbeitungsgebühren auf zehn Jahre, und Schätzkosten werden erst gar nicht eingerechnet. So kommt es, dass der Kredit mit dem Effektivzinssatz von 6,44 Prozent die gleichen Kosten verursacht wie der Kredit zu 6,14 Prozent. Wer glaubt, er sei mit der Finanzierung zu 6,14 Prozent günstiger bedient, irrt.
Brennen Ihnen auch Finanzfragen auf den Nägeln? Dann schicken Sie Martin-Dieter Herke einfach eine E-Mail: info@unternehmensberatung-herke.de