Unternehmensfinanzierung: Grundschulden als Kreditsicherung

Sie brauchen Kredit, dann will die Bank Sicherheiten. Das Übliche. Aber dies ist nur der Anfang einer meist komplexen Geschichte, denn jetzt geht es erst richtig los. Welche und wie viele Sicherheiten will die Bank? Gilt das Prinzip 1 zu 1, so viel Sicherheiten wie Kredit? Nicht immer. Gehen Sie davon aus: die Bank nimmt so viele Sicherheiten, wie sie bekommen kann. Als Inhaber/Geschäftsführer Ihres Autohauses haben Sie (auch) die Pflicht, Haftungsrisiken auf ein vertretbares Maß zu begrenzen. Das heißt: so viel Sicherheiten wie nötig, aber nicht so viel wie möglich! Wenn es bei den Sicherheiten um Grundschulden, also die Haftung von Immobilien/Grundstücken geht, gilt es wichtige Punkte zu bedenken. Haftungsumfang Das Instrument "Grundschuld" ist bekannt und braucht in seiner Konstruktion hier nicht näher erläutert zu werden. Richten wir deshalb unsere Aufmerksamkeit auf unterschiedliche Ausgestaltungsmöglichkeiten in Sachen Haftungsumfang. Haftet "nur" die Immobilie oder auch die/ der Eigentümer(in) als Person? Besichert die Grundschuld nur einen bestimmten Kredit oder alle Kredite, die die Bank zur Verfügung stellt und noch stellen wird? Was steht in der Grundschuldbestellungsurkunde? Was steht im Kreditvertrag? Betrachten wir die Punkte der Reihe nach. Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung In fast allen Formularen für die Bestellung von Grundschulden findet sich eine Klausel mit Vollstreckungsunterwerfung. Sie gibt der Bank das Recht, sofort das Grundstück zwangsversteigern zu lassen, ohne vorher bei Gericht hierauf klagen zu müssen. Beachten Sie, dass viele Formulare ein Anerkenntnis des Kreditschuldners vorsehen, wonach in sein Gesamtvermögen, also auch in das Privatvermögen, sofort vollstreckt werden darf. Dies ist besonders dann von Bedeutung, wenn auf diesem Wege die Finanzierung eines Firmengrundstücks mit der Haftung des Privatvermögens verknüpft wird. Vermeiden Sie die persönliche Unterwerfung in das gesamte Vermögen. Beschränken Sie die Unterwerfung auf das zu finanzierende dingliche Vermögen. Zwei Beispiele: Auszug aus einer Grundschuldbestellungsurkunde zu Gunsten einer Sparkasse mit Formulierungen einer dinglichen und einer persönlichen Zwangsvollstreckungsunterwerfung. Dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung: "Wegen des Grundschuldkapitals nebst Zinsen und sonstiger Nebenleistung unterwirft/unterwerfen sich der/die Sicherungsgeber der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in das belastete Pfandobjekt in der Weise, dass die sofortige Zwangsvollstreckung bei einem Grundeigentum auch gegen den jeweiligen Eigentümer und bei einem Erbbaurecht auch gegen den jeweiligen Erbbauberechtigten zulässig sein soll." Persönliche Haftungsübernahme und Zwangsvollstreckungsunterwerfung: "Für die Zahlung eines Geldbetrages, dessen Höhe der bewilligten Grundschuld (Kapital, Zinsen und die sonstige Nebenleistung) entspricht, übernimmt der Darlehensnehmer - mehrere Personen als Gesamtschuldner - die persönliche Haftung, aus der er/sie ohne vorherige Zwangsvollstreckung in das belastete Pfandobjekt in Anspruch genommen werden kann/können. Er/sie unterwirft/ unterwerfen sich wegen dieser persönlichen Haftung der Gläubigerin gegenüber der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in das gesamte Vermögen. Die Gläubigerin kann die persönliche Haftung unabhängig von der Eintragung der Grundschuld und ohne vorherige Zwangsvollstreckung in das belastete Pfandobjekt geltend machen." Halten wir fest: Es geht im Kern darum, ob nur die mit der Grundschuld belastete Immobilie haftet, oder ob alle Immobilien, die Sie besitzen, ebenfalls haften, und ob nur die Immobilie haftet oder ob Sie auch persönlich haften. Als Unternehmer sollten Sie darauf achten, keine vermeidbaren Haftungsrisiken einzugehen. Ist die eingetragene Grundschuld werthaltig, bedarf es keiner zusätzlichen Haftungsübernahme, denn dann ist die Bank ausreichend abgesichert. Klären Sie diesen Punkt bereits am Beginn der Kreditgespräche. Sicherungszweckerklärung In einer Zweckerklärung vereinbaren Bank und Kunde, wofür die Grundschuld haften soll. Im Kreditvertrag wird der Haftungsumfang von Sicherheiten im Rahmen einer sogenannten Verwendungszweckerklärung definiert. Beachten Sie die unterschiedliche Wirkungsweise von weiten und engen Verwendungszweckerklärungen. Beispiel für eine weite Zweckerklärung aus einem KK-Vertrag einer Volksbank: "Alle der Bank zustehenden Sicherheiten sichern alle bestehenden, künftigen und bedingten Ansprüche der Bank aus der Geschäftsverbindung mit dem Kreditnehmer, soweit nicht im Einzelfall außerhalb dieses Vertrags etwas anderes vereinbart ist, dies gilt auch für hier nicht aufgeführte und aufgrund der Allgemeinen Geschäftsbedingungen haftende Sicherheiten." Bei einer weiten Verwendungszweckerklärung haftet alles für alles. Ideal für die Bank. Ist ein Darlehen, das mit einer Grundschuld abgesichert wurde, zurückgezahlt, haftet die Grundschuld beispielweise für einen noch beanspruchten KK-Kredit, der ansonsten "blanko" gewesen wäre. Favorisieren Sie deshalb eine enge Zweckerklärung, die wie folgt lauten kann: "Die zu Gunsten der Bank eingetragene Grundschuld im Grundbuch von xxx, Band xxx, Blatt xxx dient als Sicherheit für den Kredit auf Konto Nummer xxx." Der Unterschied: Ist der Kredit bei einer engen Zweckerklärung zurückgezahlt und wird nicht wieder benötigt, kann der Kreditnehmer gemäß AGB die Rückgabe der Sicherheiten fordern. Bei einer weiten Zweckerklärung haften die Sicherheiten weiter, und zwar für alle anderen Kredite, die die Bank zur Verfügung stellt. Ein - aus Kreditnehmersicht - unbeabsichtigter Effekt: die Grundschuld haftet dann unter Umständen sogar für einen Kredit, den die Bank ursprünglich "blanko" zur Verfügung gestellt hat. Fazit: Beachten Sie im Zusammenhang mit Grundschuldabsicherungen folgende gravierende Unterschiede: - Unterwerfen Sie sich nur mit der belasteten Immobilie oder mit Ihrem gesamten Vermögen einer sofortigen Zwangsvollstreckung? - Haftet die eingetragene Grundschuld nur für einen bestimmten Kredit oder für alle Kredite, die Ihnen die Bank zur Verfügung stellt? Orientieren Sie sich bei der Kreditabsicherung an einer ausgewogenen Verhältnismäßigkeit von Kreditsumme und dem Wert der Sicherheiten. Klar, die Bank sitzt am längeren Hebel - das sollte Sie aber nicht davon abhalten, mit der Bank über eine objektive Bewertung der Sicherheiten zu sprechen. Martin Dieter Herke berät seit über 30 Jahren mittelständische Betriebe, ist Autor (u. a. von AUTOHAUS -Fachbüchern und -Fachartikeln) und gefragter Referent in der Automobilbranche. www.unternehmensberatung-herke.de Kurzfassung Grundschulden sind beliebte Kreditsicherheiten - bei Banken. Leicht bewertbar, werthaltig und (meist) auch leicht verwertbar. Für Kreditnehmer gilt es deshalb besonders auf die unterschiedliche Unterwerfungsklauseln und Zweckerklärungen zu achten.Haftet die Grundschuld nur für einen bestimmten Kredit oder auch für alle anderen Finanzierungen bei der Bank? Haftet "nur" das Grundstück oder auch das gesamte private Vermögen? Wie Sie eine Haftung mit Ihrem gesamten Privatvermögen vermeiden und die Grundschuldhaftung auf einen bestimmten Kredit begrenzen.

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