In den Ballungszentren schießen derzeit die Preise für Wohnimmobilien dermaßen in den Himmel, so dass sich viele eine eigene Immobilie nur noch leisten können, wenn sie diese von den Eltern geschenkt bekommen oder erben. Doch dann kommt die Frage auf, ob Erbschaft- beziehungsweise Schenkungsteuer anfällt. Das kommt drauf an.
Was ist ein Familienheim?
Ein Familienheim ist eine Immobilie, die der Schenker gemeinsam mit dem Beschenkten zu eigenen Wohnzwecken nutzt, beziehungsweise der Erblasser zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat. Es kommt also auf den familiären Lebensmittelpunkt an. Somit besteht keine Steuerbefreiung für das Ferien- oder Wochenendhaus, oder die Zweitwohnung.
Ehepartner und eingetragene Lebenspartner als Begünstigte
Grundsätzlich gibt es eine Steuerbefreiung für den Ehepartner und den eingetragenen Lebenspartner. Dabei ist aber zwischen Schenkung und Erbfall zu unterscheiden.
Schenkt ein Ehepartner (die folgenden Ausführungen gelten analog auch für den eingetragenen Lebenspartner) das Eigentum oder das Miteigentum an dem Familienheim an den anderen Ehepartner, so ist diese Zuwendung immer steuerfrei, unabhängig von einer Behaltensfrist. So ist eine spätere Veräußerung oder eine Nutzungsänderung unschädlich.
Geht das Familienheim jedoch im Wege des Erwerbs von Todes wegen auf den Ehegatten über, gibt es noch weitere Voraussetzungen, die erfüllt werden müssen, damit dieser Erwerb auch steuerfrei ist. Dabei umfasst der Erwerb von Todes wegen, sowohl eine Erbschaft, als auch ein Vermächtnis oder Vorausvermächtnis. Zu beachten ist, dass der länger lebende Ehepartner endgültig zivilrechtlicher Eigentümer oder Miteigentümer wird. Wird hingegen nur ein dingliches Wohnrecht zugewendet, dann gibt es keine steuerlichen Begünstigungen. Zudem muss die Wohnung beim Ehepartner unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt sein.
Diese Steuerbefreiung fällt aber für die Vergangenheit weg, wenn der Ehepartner innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb das Familienheim nicht mehr selbst nutzt, es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Zwecken gehindert. Das bedeutet im Klartext, verkauft der überlebende Ehegatte das Familienheim innerhalb des Zehnjahres-Zeitraums, weil er z.B. in eine andere Wohnung ziehen möchte, so entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend. Dabei ist zu beachten, dass es keine anteilige Berechnung gibt. Wenn also der Ehepartner das Familienheim neun Jahre selbst bewohnt und dann aus freien Stücken im zehnten Jahr verkauft, fällt Erbschaftsteuer in voller Höhe an.
Die Steuerbefreiung fällt hingegen nicht weg, wenn der Ehepartner innerhalb des Zehnjahres-Zeitraums das Familienheim nicht mehr bewohnen kann, weil er z.B. in ein Pflegeheim ziehen muss.
Kinder als Begünstigte
Erhalten die Kinder das Familienheim im Wege eines Erwerbs von Todes wegen (Erbschaft, Vermächtnis, Vorausvermächtnis), dann kann dieser Erwerb auch steuerfrei sein. Voraussetzung ist hier aber auch, dass die Kinder die Wohnung unverzüglich nach dem Erwerb zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmen und das Familienheim zehn Jahre selbst bewohnen. Als weiteres Kriterium ist jedoch zu berücksichtigen, dass der Erwerb des Familienheims durch die Kinder auf 200 qm Wohnfläche beschränkt ist. Hat das Familienheim z.B. 300 qm Wohnfläche, so werden 200 qm erbschaftsteuerfrei erworben und 100 qm unterliegen der Erbschaftsteuer.
Hingegen ist aber eine Zuwendung des Familienheims an die Kinder unter Lebenden, also eine Schenkung nicht steuerbefreit.
Hinweis:
In dem ersten Teil zu dem Thema Familienheim und die Erbschaft- und Schenkungsteuer haben wir die allgemeinen steuerlichen Voraussetzungen dargestellt. In dem zweiten Teil gehen wir auf eine Reihe von aktuellen Urteilen ein und zeigen auf, in welche steuerlichen Fallen nicht getappt werden sollte.