Autohausbau: Terminsicherheit richtig planen

Bauen bedeutet nicht nur einen Investitionsaufwand, sondern auch einen Zeitaufwand. Wer sein Autohaus modernisieren oder gar auf der grünen Wiese ein neues Gebäude errichten will, sollte den notwendigen Zeitbedarf kennen und einplanen. Hier haben Bauherren aber mitunter falsche Vorstellungen. Das Generalbauunternehmen Borgers hat bundesweit bereits über 1.500 Autohäuser und Kfz-Werkstätten entworfen, geplant und gebaut. Projektentwickler Gerold Urmelt erklärt, auf was zu achten ist. AH: Herr Urmelt, welche Fehleinschätzungen stellen Sie bei Autohaus- Bauprojekten am häufigsten in Bezug auf die "Terminschiene" fest? G. Urmelt: Während die meisten Bauherren die "reine Bauzeit" oft realistisch einschätzen, wird der Zeitbedarf für den architektonischen Entwurf, eine sorgfältige Projektentwicklung, die Baugenehmigungsphase und die Ausschreibung mit Vergabe und Baustellenvorlauf häufig unterschätzt. Ebenso gehen viele Bauherren von zügigen Finanzierungsentscheidungen der Banken und schnellen Genehmigungsverfahren aus - dies ist aufgrund vieler bürokratischer Hürden heute aber eher der Ausnahmefall. Damit diese Zeiten nicht ausufern, gilt es einige wichtige Punkte zu beachten. AH: Könnten Sie einige Punkte erläutern? G. Urmelt: Für die Bankengespräche sind fundierte Unterlagen zusammenzutragen. Für ein erstes Bankengespräch, das sehr frühzeitig geführt werden sollte, reichen zunächst ein überschlägiges Raumkonzept in Quadratmetern und Skizzen, in Verbindung mit einer ersten Budgetierung. Zu den wesentlichen Kostenpositionen zählen das Grundstück (inklusive Nebenkosten), die Gebäudeerrichtung und die Außenanlagen. Nicht zu vergessen sind die sogenannten Baunebenkosten, zum Beispiel für den Planer, den Vermesser und die Genehmigungsgebühren. Auch für die Werkstattausrüstung und Gebäudeeinrichtung sind Budgetpositionen zu planen. Bis zur finalen Finanzierungsentscheidung werden dann sämtliche Kostenpositionen verlässlich geklärt, wie auch schon von meinem Kollegen Thomas Müggenborg in AUTOHAUS 1-2/2020 (S. 40-42) erläutert. Ein Festpreisangebot zur "schlüsselfertigen" Leistung durch ein Generalbauunternehmen bietet den Bauherren dann Sicherheit und damit auch Vorteile bei den Finanzierungsgesprächen. Im Falle einer Einzelvergabe, vorbereitet z. B. durch einen Architekten, steht der Endpreis erst nach Fertigstellung des Projektes zur Verfügung und erfordert intensive Mitarbeit und Verantwortung des Bauherrn. AH: Und welche Punkte sind beim Genehmigungsverfahren zu berücksichtigen? G. Urmelt: Gemeinsam mit unseren Bauherren führen wir häufig schon zu Beginn von Bauüberlegungen Gespräche mit den Genehmigungsbehörden. Die Ergebnisse ermöglichen wichtige Einschätzungen zum Entwurf oder zur späteren Beantragung von "Ausnahmetatbeständen" (z. B. Überschreitung von Baugrenzen) oder auch zur Beantwortung von Fragestellungen zu einzelnen wesentlichen Themenbereichen, etwa zum Brandschutz, zu Pflanzgeboten oder zur Entwässerung. In manchen Fällen sind hierzu Gespräche in größerer Behörden-Runde - sozusagen am "runden Tisch" - sehr hilfreich. In Abhängigkeit von der jeweiligen Fragestellung kann in einzelnen Fällen auch eine offizielle, schriftliche "Bauvoranfrage", die allerdings mit Kosten verbunden ist, ratsam sein. Die Klärung möglichst aller genehmigungsrelevanten Faktoren vorab ermöglicht eine realistische Einschätzung der zu erwartenden Genehmigungszeiten. Und schließlich ist eine enge Begleitung des Genehmigungsverfahrens und eine stetige Kommunikation mit den Behörden unseres Erachtens heutzutage unerlässlich, um kritische Punkte zeitnah zu klären. AH: Was ist vor Baubeginn noch zu berücksichtigen? G. Urmelt: Tipps, die wir häufig unseren Kunden geben, sind: Sprechen Sie bei ersten Überlegungen zum Neu- oder Umbau die wichtigen Partner für Ihre Baumaßnahme (Automobilhersteller, Werkstattausrüster, Versorgungsunternehmen) an. Kommunizieren Sie gegebenenfalls "Terminzwänge", die sich z. B. aus endenden Mietverträgen oder vertraglichen Verpflichtungen gegenüber dem Hersteller Ihrer Marke ergeben können. Ebenso nutzen wir als Generalunternehmer die Zeit zwischen dem Einreichen des Bauantrages und der Erteilung der Baugenehmigung für die Erstellung der kompletten Ausführungsplanung, so dass nach deren Vorlage unmittelbar mit den Bauarbeiten durch eigene Handwerker begonnen werden kann. AH: Wie können Zeitverzögerungen beim Bauen vermieden werden? G. Urmelt: Nur die fach- und sachgerechte Koordination der am Bau Beteiligten durch einen erfahrenen Bauleiter ermöglicht einen zügigen und reibungsfreien Bauablauf. Verzögerungen bei der Einzelausschreibung von Gewerken oder ein leer gefegter Markt von Handwerkern können unter Umständen erhebliche Terminverzögerungen nach sich ziehen. Der Verzug eines Handwerkers kann den gesamten Ablauf aller Folgegewerke stören. Bei einer "schlüsselfertigen Vergabe" lässt sich ein Gesamtfertigstellungstermin vereinbaren, da ein Großteil der Bauarbeiten durch eigene Mitarbeiter durchgeführt wird. AH: Und dann kann der Bauherr einziehen. Haben Sie hierfür auch noch einige Tipps? G. Urmelt: Ja, die ersten Arbeitswochen und Marketingaktionen bis hin zur Eröffnungsfeier müssen sorgfältig geplant werden. Umzug oder Neueinbau von Werkstattausrüstung, Lagereinrichtung und Bestückung, Installation von Waschhallentechnik, Lackieranlagen sowie für die Einrichtung der Ausstellung und Büros. Ebenso müssen Termine für die Installation der Werbeanlagen und Markensignalisation berücksichtigt werden. Schließlich ist auch die Fertigstellung der Außenanlagen einzuplanen. Eine genaue Terminierung für den "Endspurt" wird im Rahmen der regelmäßigen Baubesprechungen mit unserer Bauleitung und allen Projektbeteiligten abgestimmt. Nicht zu vernachlässigen ist, dass mit dem neuen Gebäude auch die internen Arbeitsabläufe detailliert geplant und besprochen werden müssen. AH: Herr Urmelt, herzlichen Dank für das Gespräch!

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