Die Medien berichten fast täglich darüber, dass gerade in Ballungszentren die Wohnungsnot und dadurch auch die Mietpreise immer weiter ansteigen. Glücklich können sich diejenigen schätzen, die von nahen Angehörigen eine Wohnung anmieten können, da meistens eine geringere Miete vereinbart wird.
Im Grundsatz bleibt es den Angehörigen überlassen, einen möglichst niedrigen Mietzins und somit einen steuerlich günstigen Mietvertrag zu vereinbaren. Allerdings müssen bei der verbilligten Wohnraumüberlassung neben den allgemeinen Voraussetzungen einige steuerliche Besonderheiten berücksichtigt werden:
- Der Mietvertrag muss zivilrechtlich wirksam sein.
- Die Vereinbarungen müssen klar und eindeutig sein.
- Der Mietvertrag muss auch tatsächlich so durchgeführt werden.
- Der Mietzins muss mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Warmmiete betragen.
- Das Vertragsverhältnis muss dem Fremdvergleich standhalten.
Problematisch ist in diesem Zusammenhang insbesondere der Fremdvergleich. Das Finanzamt stellt sich die Frage, ob die tatsächliche Durchführung des Mietvertrags dem zwischen Fremden Üblichen entspricht oder ob eine "Vetternwirtschaft" vorliegt.
Vor diesem Hintergrund urteilte das Finanzgericht Münster über einen interessanten Sachverhalt: Der Steuerpflichtige bewohnte ein in seinem Eigentum stehendes Mehrfamilienhaus. Die Wohnung im Dachgeschoss des Hauses war an seine Lebensgefährtin vermietet. Er selbst bewohnte offiziell die Erdgeschosswohnung; tatsächlich hat er aber die vermietete Dachgeschosswohnung mitgenutzt.
Bereits auf den ersten Blick kann man wohl feststellen, dass diese Art der Vermietung einem Fremdvergleich nicht standhalten kann, da kaum jemand einen derartigen Mietvertrag mit einem Fremden schließen würde. Eine steuerliche Berücksichtigung muss somit offensichtlich ausscheiden.
Änderung der Steuerfestsetzung rechtmäßig
Das Finanzamt wusste jedoch nichts von der gemeinsamen Nutzung der Dachgeschosswohnung und setzte die Einkommensteuer unter Berücksichtigung des geltend gemachten Verlustes wie erklärt fest. Der Einkommensteuerbescheid wurde bestandskräftig. Im Rahmen einer Ortsbesichtigung stellte das Finanzamt die tatsächlichen Umstände fest und änderte die Steuerfestsetzung nachträglich. Dies ist nach der Abgabenordnung eigentlich nur ausnahmsweise zulässig.
Das eigentlich Interessante an diesem Fall ist, dass das FG Münster die Vorgehensweise des Finanzamts bestätigt. Nach Auffassung der Richter stellt eine Lebensgemeinschaft zwischen Vermieter und Mieter und die gemeinsame Nutzung der Wohnung eine steuerlich relevante Tatsache dar. Diese rechtfertigt bei nachträglicher Kenntniserlangung eine Änderung der Steuerfestsetzung.
Hinweis:
Um einen solchen steuerlichen Fauxpas zu vermeiden, sollten Sie sich möglichst im Vorfeld mit einem Steuerberater in Verbindung setzen, um die rechtlich zulässigen Gestaltungsmöglichkeiten zu erläutern.