Immobilien: Leasing schont die Liquidität

Kurzfassung: Liquiditätsgewinn, Planungssicherheit und Nachhaltigkeit machen Immobilien-Leasing zu einer attraktiven Alternative gegenüber klassischen Finanzierungslösungen. Auch für Investitionen, IT-Hard- und Software, Innenausstattung und Ladesäulen lassen sich optimal aufeinander abgestimmte Lösungen finden. Der Druck auf den markengebundenen Autohandel wächst. Hersteller verlagern Verantwortung auf ihre Partnerbetriebe, gleichzeitig erfordern der Wandel zur Elektromobilität, die Digitalisierung von Prozessen und der wachsende Anspruch an Nachhaltigkeit erhebliche Investitionen in Standorte und Strukturen. So hat etwa Mercedes-Vorstandschef Ola Källenius Anfang des Jahres angekündigt, dass sich der Stuttgarter Konzern weitgehend aus dem stationären Verkauf in Deutschland zurückziehen will. Beratung, Service und Verkauf sollen demzufolge komplett in die Hand selbstständiger Händler übergehen. Die Konsolidierung des Marktes ist im vollen Gange. Während kleinere Betriebe aus dem Markt ausscheiden, expandieren größere Autohausgruppen durch Übernahmen und stärken ihre Marktposition. Auch bei der Finanzierung sind deshalb neue Strategien gefragt. Auf Basis einer assetbasierten Immobilien-Leasing-Struktur kommen Laufzeiten von bis zu 20 Jahren in Betracht. Das Verteilen der Gesamtkosten auf einen längeren Zeitraum kann die monatliche Belastung durch niedrigere Leasingraten reduzieren. Wie gut die Kapitalbeschaffung mittels Immobilien-Leasing funktionieren kann, zeigt das Beispiel eines mittelständischen Familienunternehmens, das zahlreiche Standorte in Süddeutschland betreibt, mehrere Hundert Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter beschäftigt und einen Jahresumsatz im dreistelligen Million-Euro-Bereich erwirtschaftet. Investition in neuen Standort Das Unternehmen baut aktuell ein neues Autohaus mit einem Investitionsvolumen von rund 40 Millionen Euro. Realisiert wird das Vorhaben gemeinsam mit der DAL Deutsche Anlagen-Leasing und regionalen Sparkassen vor Ort, die gemeinsam die Finanzierung konzipierten. Als Spezialistin für strukturierte Finanzierungslösungen innerhalb der Sparkassen-Finanzgruppe entwickelt die DAL steuerlich und wirtschaftlich passgenaue Lösungen für Unternehmen mit komplexeren Anforderungen. In unserem Beispiel bestand die Herausforderung darin, nicht nur das Finanzierungsvolumen abzusichern, sondern auch unternehmerische Freiräume, steuerliche Effekte, ESG-Ziele und Fördermittel sowie das notwendige Risikomanagement zu integrieren. Maßgeschneidertes Leasingmodell Ziel war eine Struktur, die sowohl finanzielle Spielräume wahrt als auch strategische Entwicklungen ermöglicht. Dafür wird die Immobilie in einer externen Objektgesellschaft ausgelagert. So wird Liquidität geschont, die Eigenkapitalquote stabilisiert und das Rating gegenüber Banken verbessert. Da die Immobilie außerhalb der Unternehmensbilanz verbleibt, erzielt das Unternehmen einen Off-Balance-Effekt und hält seine Bilanzsumme schlank. Die Leasingraten sind fest kalkulierbar und als Betriebsausgaben voll abzugsfähig. Durch die Strukturierung wird gleichzeitig eine potenzielle Besteuerung im Zusammenhang mit der Grundstücksübertragung in die Zukunft verlagert. Durch ein vertraglich gesichertes Ankaufsrecht am Ende der Laufzeit behält das Unternehmen die Option, die Immobilie später wieder zu übernehmen, um so von einer möglichen Wertsteigerung zu profitieren. Zukunftsfähiges Autohaus Über die Finanzierungsexpertise hinausgehend wird das Projekt in den Bereichen Baumanagement, ESG-Planung sowie Fördermittelintegration begleitet. Als "Bauabteilung auf Zeit" übernimmt die DAL Real Estate GmbH die Steuerung des Neubaus, sodass sich das Management des Autohändlers weiter auf das Kerngeschäft konzentrieren kann. Nachhaltigkeitsaspekte wie eine Photovoltaikanlage werden dabei in das Versorgungskonzept integriert. Für das Autohaus bedeutet das: Energie wird künftig zum Teil selbst erzeugt, der CO2-Ausstoß sinkt, und die Betriebskosten werden kalkulierbar. Zinsattraktive KfW-Mittel wurden frühzeitig in der Planung berücksichtigt - ebenso wie spezifische Vorgaben für eine ESG-konforme Bauweise. Ein moderner Neubau stärkt nicht nur die Resilienz und Effizienz des Betriebs, sondern schafft durch die Leasingstruktur auch bilanzielle und finanzielle Spielräume. Um für den Kunden eine optimale Struktur zu entwickeln, vergingen vom Erstkontakt bis zur Vertragsunterzeichnung fast zwei Jahre - eine Phase intensiver Abstimmung. Steuerliche Fragen, Baukostenschätzungen, Fördermittel, Vertragsdetails beim Grundstückserwerb, PV-Anlage: Die Struktur wurde mehrfach angepasst. Handlungsspielraum nutzen Liquiditätsgewinn, Planungssicherheit und Nachhaltigkeit machen diese Finanzierungsform zu einer attraktiven Alternative gegenüber klassischen Finanzierungslösungen. Dabei sind die Möglichkeiten für Autohäuser nicht auf das Immobilien-Leasing begrenzt. Grundsätzlich lassen sich auch für Investitionen, IT-Hard- und Software, die Innenausstattung inklusive Werkstattstruktur und Ladesäulen für Elektrofahrzeuge, optimal aufeinander abgestimmte Lösungen finden. Leasinggeber sollten frühzeitig eingebunden werden, um Wachstumsschritte strategisch gestalten zu können. Der Autor: Kai Eberhard ist seit 2011 Mitglied der Geschäftsführung der DAL Deutsche Anlagen-Leasing, dem Spezialisten für die Arrangierung und Strukturierung langfristiger, assetbezogener Finanzierungsvorhaben im Sparkassen-Finanzverbund. Seitdem verantwortet er beispielsweise den Vertrieb für das Immobilien-Geschäft der DAL.