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AUTOHAUS SteuerLuchs: Mietverhältnisse unter Angehörigen

AUTOHAUS SteuerLuchs
Mietverhältnisse unter Angehörigen
AUTOHAUS-Steuerexpertin Barbara Lux-Krönig
© Foto: Rath, Anders, Dr. Wanner & Partner

Wenn Wohnraum an Angehörige vermietet wird, kann der rasante Mietanstieg der vergangenen Jahre zu ungewollten steuerli­chen Konsequenzen führen. Der AUTOHAUS SteuerLuchs klärt auf.

Vor allem in den Ballungszentren konnte in den letzten Jahren ein rasanter Anstieg der Wohnraummieten festgestellt werden. Wenn Wohnraum an Angehörige (wie z.B. Kinder, Eltern, Geschwister usw.) vermietet wird, kann dieser Mietanstieg zu ungewollten steuerli­chen Konsequenzen führen.

Im Grundsatz bleibt es den Angehörigen überlassen, einen möglichst niedri­gen Mietzins zu vereinbaren. Allerdings müs­sen bei der ver­billigten Wohnraumüberlassung neben den all­gemeinen Voraussetzungen einige steuerliche Besonderheiten berücksichtigt werden:

  • der Mietvertrag muss zivilrechtlich wirksam sein
  • die Vereinbarungen müssen klar und eindeutig sein
  • der Mietvertrag muss auch tatsächlich so durchgeführt werden
  • das Vertragsverhältnis muss dem Fremdvergleich standhalten und
  • der Mietzins muss mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Warmmiete betragen

Auf Grund der steigenden ortsüblichen Mieten kann durchaus Handlungsbedarf zur Erhö­hung der Warmmiete bestehen.

Beispiel:

Die Eltern vermieten dem Sohn eine Wohnung für monatlich 600 Euro warm, die ortsübliche Warmmiete beträgt 850 Euro im Monat, die Werbungskosten (Abschreibung, Finanzierungs­kosten usw.) betragen 6.000 Euro jährlich.

Die gezahlte Warmmiete beläuft sich auf rund 70 Prozent der ortsüblichen Warmmiete, somit wird die steuerlich wichtige 66-Prozent-Grenze eingehalten. Folglich können die Werbungskosten in voller Höhe abgezogen werden.

Die Eltern haben Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung:                 

12 Monate x 600 Euro: 7.200 Euro

abzüglich Werbungskosten: 6.000 Euro

zu versteuernde Einkünfte: 1.200 Euro

Steigt jetzt aber die ortsübliche Warmmiete zum Beispiel auf 1.000 Euro und wird keine An­passung der Mietzahlung vorgenommen, ergeben sich folgende steuerliche Auswirkungen. Nunmehr beträgt die gezahlte Warmmiete nur noch 60 Prozent der ortsüblichen Warmmiete. Somit wird das Mietverhältnis in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt, mit der Folge, dass die Werbungskosten auch nur zu 60 Prozent, also mit 3.600 Euro angesetzt wer­den dürfen.

Die Eltern haben Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung:                 

12 Monate x 600 Euro: 7.200 Euro

abzüglich Werbungskosten: 3.600 Euro

zu versteuernde Einkünfte: 3.600 Euro

Wie das Beispiel zeigt, haben die Eltern lediglich auf Grund der gestiegenen ortsüblichen Warmmiete mehr zu versteuernde Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Hinweis:

Kontrollieren Sie unbedingt regelmäßig das ortsübliche Mietniveau anhand des Mietspiegels und erhöhen Sie gegebenenfalls die Miete, damit es nicht zu einer bösen steuerlichen Über­raschung kommt.


Brauchen Sie einen Steuer-Tipp? Bei Fragen oder An­regungen stehen Barbara Lux-Krönig (lux@raw-partner.de) und Maximilian Appelt (appelt@raw-partner.de) bereit.

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