Immobilienkauf: Das Ziel: Die Immobilie hoch gewichten

Aus unternehmerischer Sicht ist ein Immobilienkauf, soweit natürlich die Finanzierung gesichert ist, recht einfach. Der Unternehmer kauft eine Gewerbeimmobilie, in der er sein Unternehmen betreiben will, oder der zukünftige Vermieter eine Vermietungsimmobilie für einen Gesamtkaufpreis. Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet, der Kaufpreis gezahlt und der Eigentumsübergang eingetragen. So weit so gut. Jetzt kommt aber das Steuerrecht ins Spiel und Unternehmer wie auch Vermieter kennen das folgende steuerliche Problem zur Genüge. Nach dem Steuerrecht muss der Kaufpreis nämlich auf Grund und Boden und auf das Gebäude aufgeteilt werden. Diese Aufteilung ist vorzunehmen, da das Gebäude im Gegensatz zum Grund und Boden ein abnutzbares Wirtschaftsgut ist und über seine Nutzungsdauer abgeschrieben wird. Hoher Gebäudewert = hohe AfA Steueroptimal ist es dabei natürlich, wenn ein hoher Anteil des Gesamtkaufpreises auf das Gebäude entfällt und nur ein geringer Anteil auf Grund und Boden, da dies eine hohe Abschreibung bedeutet. Dabei ist zu beachten, dass grundsätzlich Gebäude mit einem Bauantrag nach dem 31. März 1985 - soweit sie zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen - über 33 Jahre abgeschrieben werden. Gebäude, die obige Voraussetzungen nicht erfüllen und nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurden, werden über 50 Jahre und Gebäude, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden, über 40 Jahre abgeschrieben. BFH-Urteil zur Kaufpreisaufteilung Dem BFH lag folgender Fall zur Entscheidung vor. In einem notariellen Kaufvertrag wurde eine Kaufpreisaufteilung derart vorgenommen, dass 60,24 % des Kaufpreises auf das Gebäude entfallen und 39,76 % auf Grund und Boden. Diese Aufteilungsquote wurde als Maßstab für die Berechnung der AfA herangezogen. Das Finanzamt folgte dieser Aufteilung nicht und setzte den Gebäudewert mit lediglich 35 % an und verringerte dementsprechend die Abschreibung. Mit der vom Steuerpflichtigen beim Finanzgericht eingelegten Klage hatte er überwiegend Erfolg. Daraufhin legte das Finanzamt Revision ein und das Bundesministerium der Finanzen (BMF) trat dem Verfahren bei. Die Bundesfinanzrichter bestätigten die ständige Rechtsprechung und urteilten, dass, wenn eine Kaufpreisaufteilung in einem Kaufvertrag vorgenommen wurde, diese grundsätzlich auch der Besteuerung zu Grunde zu legen ist. Dabei verkennt der BFH nicht den Umstand, dass der Käufer ein gesteigertes Interesse daran hat, dass ein möglichst hoher Anteil des Kaufpreises auf das Gebäude verteilt wird, damit möglichst viel Abschreibungspotenzial geschöpft wird. Allein dieses Interesse des Käufers rechtfertigt grundsätzlich noch keine abweichende Aufteilung durch die Finanzverwaltung. Die Grenze, wann Vereinbarungen der Vertragsparteien nicht bindend sind, zieht der BFH dort, wo die Kaufpreisaufteilung nur zum Schein vorgenommen wurde, oder die Voraussetzungen für einen Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO vorliegen. Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass eine Gesamtwürdigung unter Berücksichtigung der Einzelumstände vorzunehmen ist. Kommt man in Folge dieser Gesamtwürdigung zu dem Ergebnis, dass die vertragliche Kaufpreisaufteilung die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint, dann ist die vereinbarte Kaufpreisaufteilung nicht anzuwenden. Der BFH stellt aber auch klar, dass eine wesentliche Diskrepanz zu den Bodenrichtwerten allein eine Verwerfung der vereinbarten Aufteilung nicht rechtfertigt. Dies ist nur ein Indiz, das durch ein anderes Indiz entkräftet werden kann. Daher müssen im Rahmen der Gesamtbetrachtung auch Ausstattungsmerkmale des Gebäudes und Grundstücks, wie ursprüngliche Baukosten, Renovierungen, Gartenanlagen, störender Baumbestand, Straßenlärm, Lage, etc. gewürdigt werden. Tool der Finanzverwaltung zur Kaufpreisaufteilung Auf der Homepage des BMF findet man ein Tool, mit dem man Gesamtkaufpreise auf Gebäude und Grund und Boden aufteilen kann. Nach überwiegender Ansicht der steuerberatenden Praxis ist aber zu berücksichtigen, dass dieses Tool nicht zu einer sachgerechten Aufteilung führt, da es nur ein standardisiertes Verfahren ist, das einzelne Besonderheiten und spezielle Gegebenheiten nicht berücksichtigt. Daher fordert der Deutsche Steuerberaterverband eine sachgerechte und individuelle Ermittlung der Besteuerungsgrundlagen durch entsprechend ausgebildetes Personal. Daher kann der Ratschlag nur lauten, dass Steuerpflichtige den Kaufpreis im notariellen Kaufvertrag aufteilen sollten, da, wie oben beschrieben die Rechtsprechung davon ausgeht, dass diese Aufteilung der Besteuerung zu Grunde zu legen ist. Wobei immer zu berücksichtigen ist, dass die vereinbarten Werte grundsätzlich wirtschaftlich vertretbar sein sollten. Kommentar Aus Zwecken der Steueroptimierung muss unbedingt darauf geachtet werden, dass möglichst ein hoher Anteil des Gesamtkaufpreises der Immobilie auf das Gebäude entfällt, da hierauf eine steuerliche Abschreibung vorzunehmen ist. Der anteilige Grund und Boden kann hingegen nicht abgeschrieben werden. Dabei darf die Kaufpreisaufteilung natürlich nicht zum Schein getroffen werden oder den wirtschaftlichen Gegebenheiten vollkommen widersprechen. Aber wie könnte es anders sein: In der Praxis ist leider zu beachten, dass die zuständigen Finanzämter den Anteil an Grund und Boden deutlich zu hoch bewerten. In dem obigen Urteil hat der Bundesfinanzhof wiederholt geurteilt, dass grundsätzlich die vertragliche Kaufpreisaufteilung von Gebäude und Grund und Boden, soweit sie nicht komplett wirklichkeitsfremd ist, für die Berechnung der AfA zu Grunde zu legen ist. Also, liebe Finanzverwaltung, beherzigt doch bitte endlich die ständige BFH-Rechtsprechung, vor allem im Rahmen der nächsten Betriebsprüfung. Und liebe Steuerpflichtige, achtet darauf, dass im Notarvertrag überhaupt eine Aufteilung vorgenommen wird, soweit das zulässig und möglich ist. Fehlt diese nämlich, erfolgt die sachgerechte Schätzung durch die Finanzverwaltung, die wiederum nur mit kostspieligen Gutachten zu widerlegen ist. Peter Harbauer Wirtschaftsprüfer Steuerberater www.raw-partner.de Kurzfassung 1. Nach ständiger Rechtsprechung des BFH ist eine vertragliche Kaufpreisaufteilung von Grundstück und Gebäude grundsätzlich der Berechnung der AfA zu Grunde zu legen.2. Die Kaufpreisaufteilung darf nicht zum Schein erfolgt sein, keinen Gestaltungsmissbrauch darstellen und nicht den wirtschaftlichen Gegebenheiten widersprechen.3. Das Kaufpreisaufteilungstool der Finanzverwaltung kann für eine erste Schätzung herangezogen werden, es muss aber berücksichtigt werden, dass es auf Grund von Indexierungen und Typisierungen zu einer nicht sachgerechten Aufteilung führen kann.

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