Grundstückseigentum: Die Immobilie im Blick

Der anhaltende Konsolidierungs- und Transformationsprozess auf dem Automobilmarkt ist geprägt durch den Verkauf von Werksniederlassungen, das Vordringen chinesischer Hersteller sowie Betriebsverkäufe oder -aufgaben inhabergeführter Autohäuser. Dies führt zu Veränderungen und Herausforderungen auf dem Markt für Autohausimmobilien. Nicht nur Verkäufer und Käufer von Grundstücken, die für Kfz-Handel und Service genutzt werden, sondern auch Finanzierer und Stadtplaner müssen sich intensiver mit der Werthaltigkeit und der Drittverwendungsfähigkeit dieser Immobilien auseinandersetzen. Im Gegensatz zum Finanzbereich, in dem eine Assetklasse verschiedene Arten von Geldanlagen (zum Beispiel Aktien oder Anleihen) beschreibt, werden in der Immobilienwirtschaft die unterschiedlichen Nutzungsarten, Bauweisen und Qualitäten von Immobilien als Assetklassen bezeichnet. Ein Autohaus stellt für sich genommen keine eigene Assetklasse dar, sondern ist in der Regel im Segment der Spezialimmobilien angesiedelt. Insbesondere folgende Kriterien kennzeichnen eine Spezialimmobilie: zweckgebundene, nutzerspezifische Bauweise, eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit, erhöhte Risikostruktur. Im Unterschied zu anderen Spezialimmobilien wie Pflegeheimen oder Shoppingcentern gibt es für Autohausimmobilien weitere Alleinstellungsmerkmale: ausgeprägte Herstellervorgaben zu Standort, Design und Nutzung, stark eingeschränkter bzw. nicht vorhandener Mietmarkt, limitierte Fungibilität, Altlastenrisiken, kein allgemeines Anlagegut. Die Summe dieser Eigenschaften führt dazu, dass allgemeine Vergleiche mit anderen Assetklassen stark fehlerbehaftet oder sogar irreführend sein können. Aussagen über marktübliche Mietansätze und Renditen sind schwer zu treffen, da es keinen nach herkömmlichem Verständnis existierenden Markt für beispielsweise einen nach Herstellervorgaben gestalteten Showroom gibt und solche Immobilien nicht regelmäßig öffentlich angeboten werden. Auch werden Autohäuser nicht wie andere Gewerbeimmobilien spekulativ errichtet. Grundstück und Gebäude sind vielmehr als Spezialwerkzeug zu verstehen, das - ähnlich wie ein Empfangstresen oder eine Hebebühne - benötigt wird, um das Wirtschaftsgut "Automobil" zu verkaufen oder zu warten. Vergleiche von Marktmieten wie etwa bei Wohnungen, Bürogebäuden oder klassischen Einzelhandelsflächen sind nur schwer möglich. Darüber hinaus führt die traditionell hohe Eigentumsquote insbesondere inhabergeführter Unternehmen am Immobilienvermögen dazu, dass es selten Marktmietvergleiche geben kann, auch wenn diese den Immobilienbestand in einer eigenen Immobiliengesellschaft ausgegliedert haben. Strukturwandel in Stadt und Land In urbanen Räumen verändert sich die Funktion des Autohauses. Große Verkaufsflächen verlieren an Bedeutung. Stattdessen werden flexible Konzepte benötigt, die Showrooms mit Erlebniswelten, Gastronomie oder Veranstaltungen verbinden. Neue Anbieter setzen in städtischen Zentren auf Flagship-Stores und Markenwelten, während die traditionelle Monomarke zunehmend von Multi-Brand- und Shop-in-Shop-Konzepten abgelöst wird. Erfolgsentscheidend sind Kundenerlebnis, flexible Flächennutzung und eine Integration in das urbane Umfeld. In peripheren Regionen verläuft der Wandel langsamer. Sinkende Kundenfrequenz, Fachkräftemangel und fehlende Nachfolger führen jedoch dazu, dass kleinere Betriebe schließen oder mehrere Marken vereinen. Ländliche Autohäuser profitieren vom hohen Servicebedarf für Bestandsfahrzeuge und von der Bedeutung des Autos als Hauptverkehrsmittel. Geringere Grundstückskosten ermöglichen zwar mehr Zeit zur Anpassung, doch langfristig müssen auch diese Standorte alternative Nutzungs- und Kooperationsmöglichkeiten prüfen - beispielsweise als lokale Mobilitätsdienstleister oder durch Nutzung von Förderprogrammen für strukturschwache Regionen. Strategischer Erfolgsfaktor Insgesamt ist das Vermögens- bzw. Wirtschaftsgut "Immobilie" ein strategischer Erfolgsfaktor sowohl in dynamischen Ballungsräumen als auch in strukturschwächeren ländlichen Regionen, um den Herausforderungen des Wandels im Automobilhandel nachhaltig zu begegnen. Immobilienstrategien entscheiden über Standortsicherung, Gestaltungsspielräume für Innovationen und Nutzungseffizienz. Zu spätes Handeln oder unzureichende Anpassung können zu Wertverlust, hoher Kostenlast oder Wettbewerbsnachteilen führen. Gleichzeitig sind Immobilienwerte eine wichtige Absicherung gegen Marktrisiken, ermöglichen Finanzierungsspielräume und bilden die Kapitalbasis für neue Investitionen in Technologie und Kundenbindung. Bewertungsansätze Die Bewertung von Autohausimmobilien unterliegt verschiedenen Ansätzen. Der Verkehrswert wird nach § 194 BauGB als Preis definiert, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der Lage, der rechtlichen Gegebenheiten und der sonstigen Eigenschaften erzielt werden kann. Er basiert meist auf dem Ertragswertverfahren, das sich an marktüblichen Mieten orientiert und laufende Kosten sowie den Bodenwert abzieht. Ergänzend werden in manchen Fällen Kostenmieten herangezogen, bei denen die Miete die tatsächlichen Bau- und Bewirtschaftungskosten deckt. Eine weitere Größe ist der Going-Concern-Wert, der die Immobilie als Bestandteil eines fortgeführten Unternehmens bewertet und auf den Sachwert abzüglich Alterswertminderung abstellt. Der Beleihungswert, der von Banken bei der Kreditvergabe genutzt wird, misst den langfristigen, risikoadjustierten Wert unter Berücksichtigung von Kapitalisierungszinssatz und Drittverwendungsfähigkeit. Beim Kauf oder Verkauf eines Autohauses spielen sowohl Verkehrswert als auch Going-Concern-Wert eine Rolle. Potenzielle Käufer analysieren, welche Miete sich erwirtschaften lässt und ob der Kaufpreis im Verhältnis zur erwarteten Rendite steht. Verkäufer hingegen orientieren sich häufig an den Errichtungskosten. In der Praxis liegt der tatsächliche Kaufpreis oft zwischen beiden Werten und umfasst einen immateriellen Anteil für den sogenannten "Goodwill". Bedeutung des Bodenwerts Ein zentrales Bewertungselement ist der Bodenwert. Richtwerte der Gutachterausschüsse können aufgrund fehlender Vergleichsverkäufe den tatsächlichen Marktwert erheblich unter- oder überschätzen. Viele Praxisbeispiele zeigen Differenzen von 45 Euro pro Quadratmeter bis 350 Euro pro Quadratmeter. Der Bodenwert wird von Faktoren wie Sichtbarkeit, Anfahrbarkeit, Grundstücksgröße, Bauplanungsrecht, Emissionsverträglichkeit und Drittverwendungsmöglichkeiten beeinflusst. Eine gute Lage an stark frequentierten Straßen oder in der Nähe anderer automobilaffiner Unternehmen steigert die Wertschöpfung, während planerische Restriktionen, Schallschutzauflagen oder Rechte Dritter (wie Leitungsrechte oder Stellplatzauflagen) den Wert mindern können. Risiko, Herstellerstandards und ESG Ein weiteres wertrelevantes Kriterium ist das mit der Immobilie verbundene Risiko, welches sich nicht nur im Bodenwert widerspiegelt, sondern auch im Rahmen des Kapitalisierungszinssatzes bei der Ertragswertermittlung Berücksichtigung findet. Je besser sich die betriebswirtschaftliche Situation in Hinblick auf beispielsweise Auslastung, AW-Entwicklung sowie Umsätze aus Neu- oder Gebrauchtwagengeschäft darstellt, desto geringer kann das Risiko bemessen werden. Dies wiederum führt zu einem höheren Wertansatz. Allerdings ist dies nicht die einzige Einflussgröße; unter anderem spielt auch die Drittverwendungsmöglichkeit der Immobilie eine Rolle. Ergänzend ist auch die Einhaltung von Herstellerstandards zu berücksichtigen. Vorgaben wie "MAR 20x" von Mercedes-Benz oder "Retail Next" bei BMW sichern ein einheitliches Markenbild und reibungslose Betriebsabläufe, sind jedoch mit Investitionskosten verbunden und vertraglich verpflichtend. Vertragsklauseln wie Change-of-Control-Vorbehalte können den Eigentümerwechsel erschweren und sind bei Transaktionen besonders zu beachten. Nachhaltigkeits- und ESG-Anforderungen gewinnen ferner an Bedeutung. Die EU-Taxonomie-Verordnung soll Kapitalströme in ökologische Aktivitäten lenken, wodurch energetisch ineffiziente Gewerbeimmobilien zunehmend unter Druck geraten. In einigen Ländern werden unsanierte Gebäude bereits als schwer vermietbar klassifiziert, und ab 2030 könnten die energetisch schlechtesten Gewerbeimmobilien nur noch eingeschränkt genutzt werden. Eine belastbare Datenerfassung zum Energieverbrauch sowie Investitionen in die energetische Optimierung sind daher unerlässlich. Konsequenzen für Eigentümer Für Grundstückseigentümer ist es wichtig, sich mit ihrem Portfolio auseinanderzusetzen. Immobilienwirtschaftliches Ziel könnte es beispielsweise sein, durch den Verkauf betriebswirtschaftlich schwacher oder untergenutzter Standorte sowie perspektivisch - aus Sicht der Hersteller oder Händler - nicht mehr relevanter Standorte finanzielle Ressourcen für das Kerngeschäft freizusetzen oder gegenüber Banken das kreditrelevante Betriebsvermögen belastbar darzustellen. Der Autor Klaus Wagner, MRICS, ist Immobiliensachverständiger und berät seit über 15 Jahren Autohändler bei immobilienwirtschaftlichen Problemstellungen und Bewertungsaufgaben beispielsweise im Rahmen von Unternehmenstransaktionen, steuerlichen und kreditwirtschaftlichen Vorhaben oder im Zusammenhang mit der ESG-Regulatorik.

Grundstückseigentum: Die Immobilie im Blick

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