Bauprojekte: Kostensicher planen

Der stationäre Handel hat lange noch nicht ausgedient. Aber seit geraumer Zeit gibt es immer neue Anforderungen, wie ein Showroom auszusehen hat, um den anspruchsvollen Kunden von heute eine angenehme Beratungssituation zu ermöglichen und den Besuch im Autohaus schöner zu machen. Zeitgemäße Konzepte für eine integrierte Customer Journey, moderne Designs und hohe Anforderungen für neue Technologien wie Elektromobilität oder Energieeffizienz machen den Autohausbau zunehmend komplexer und kostenintensiver. Architekt Jürgen Papadopoulos gibt im neuen AUTOHAUS next Videokurs nicht nur wertvolle Einblicke zum Thema Baukosten, sondern auch Denkanstöße und Ideen für wichtige Bereiche wie etwa die Händlereigenmarke und die Showroomgestaltung. Papadopoulos hat mit seinem Team die Bauberatung für mehr als 1.500 Projekte übernommen und über 150 Autohäuser als Generalplaner realisiert. Neben kompletten Neubauten haben sich die Münchner vor allem auf die Integration von Markenwelten sowie Umbauten im Bestand spezialisiert. Das Autohaus der Zukunft Papadopoulos hat zudem begonnen, gemeinsam mit Kunden im Autohandel neue Vertriebsumgebungen zu planen. "Der Handel braucht neue Anreize, um Kunden in die Betriebe zu locken. Ich bin fest davon überzeugt, dass die Autohäuser viel empathischer werden müssen", rät der Bau- und Planungsexperte. "Das traditionelle Geschäftsmodell 'Verkaufen und Reparieren' gerät zunehmend unter Druck. Wir wollen den Unternehmern helfen, moderne Begegnungsstätten zu schaffen." Dazu müsse sich ein Autohaus in seiner Region als eigene Marke präsentieren und so die Identifikation des Kunden mit dem Unternehmen ermöglichen. "Das ist aktuell noch recht schwer vermittelbar, aber hier müssen die Händler kreativer werden", so der Experte. In seinem mehrteiligen AUTOHAUS next Videokurs "Das Autohaus der Zukunft - vom Bau über das Gebrauchtwagenzentrum bis zum Markenauftritt" widmet sich Papadopoulos genau diesen Themen: Wie plane ich Projekte kostensicher? Wie entwickle ich eine Eigenmarke mit System? Wie schaffe ich Emotion mit eigenen Markenwelten vor Ort? Schöner, aber auch besser? Der Look der Autohäuser hat sich in den letzten Jahrzehnten deutlich verbessert. Moderne Showrooms bieten nicht mehr nur funktionale Ästhetik, sondern setzen auf Design und Themenpräsentation. Doch sind die "Glaspaläste" und Gewerbebauten in Zeiten von Digitalisierung und Technologiewende noch zeitgemäß? "Die Autohaus-Immobilie bildet eines der wichtigsten Assets im Automobilhandel ab", erläutert Papadopoulos. Betrachte man einen Lebenszyklus von 50 Jahren, entfielen 80 Prozent der Kosten für die Immobilie auf die Nutzung. Die Planung des Gebäudes schlage mit zwei Prozent zu Buche, der Bau mit 15 Prozent und der Abriss mit drei Prozent. Vor allem die Baukosten sind zuletzt massiv gestiegen. Papadopoulos geht für 2022 von einer weiteren Verteuerung der Preise je nach Gewerk von fünf bis 15 Prozent aus. Gerade im Hinblick auf die vielerorts anstehenden Bau-, Erweiterungs- oder Sanierungsprojekte spielt das Thema Kostensicherheit für Autohändler eine gewaltige Rolle. Kostengruppen Wo also entstehen Baukosten und wie kann ich diese beeinflussen? "Was die meisten nicht wissen: Wir haben dafür in Deutschland natürlich eine DIN, die DIN 276", erklärt Papadopoulos. "Dort sind die Baukosten genau definiert." Zu den sieben Kostengruppen (KG) zählen: - KG 100: Grundstück, - KG 200: Herrichten und Erschließen (z. B. Anschlüsse, Trafos), - KG 300: Bauwerk, - KG 400: Technische Gebäudeausrüstung (z. B. Heizung, Lüftung, Sanitäranlagen, Elektrische Systeme, Beleuchtung), - KG 500: Außenanlagen, - KG 600: Betriebseinrichtung (z. B. Werkstatteinrichtung), - KG 700: Nebenkosten (z. B. Architektenhonorare, Genehmigungsgebühren. Besonders zu beachten sind dabei vor allem die Kostengruppe 300 zum Gebäude, also zur Gebäudehülle und zum Ausbau, und KG 600 zur Einrichtung, da für Werkstatteinrichtungen meist auch eine sechsstellige Investition fällig wird. Auch die Nebenkosten können deutlich zu Buche schlagen: "Denken Sie daran, dass ein Autohaus in einer Metro-City alleine zwischen 30.000 und 40.000 Euro an Genehmigungsgebühren hat", so der Experte. Die Kostengruppe 300 umfasst Ausgaben für Neubauten (Ausstellung, Werkstatt, Verwaltung und Nebenräume), Außenanlagen und Umbaukosten. Nebenstehende Übersicht bietet eine erste, grobe Orientierung zu aktuellen Nettopreisen. "Die tatsächlichen Kosten können natürlich differieren, die sind vielleicht im Bayerischen Wald anders als in Berlin", so Papadopoulos. Und natürlich schwanken die Preise auch unter anderem wegen der - aktuell enormen - Teuerungen bei den Materialkosten. Einfluss nehmen zudem die unterschiedlichen Gestaltungen; so ist etwa ein Showroom mit großen Glasflächen teurer als ein Werkstattgebäude. Kosten genau planen und erfassen Alle diese Kosten genau zu erfassen ist also sehr wichtig. "Denn mit diesen Kosten haben Sie Kostensicherheit. Sie vergessen nichts, und es können keine unnötigen Kosten auf einmal aus dem Nichts auftauchen", sagt Papadopoulos. Die Ermittlung der Kosten durch Architekten und Fachplaner erfolgt dabei in verschiedenen Stufen. Am Anfang steht eine grobe Kostenschätzung. Es folgen Kostenberechnung, Kostenfeststellung und Kostenanschlag. Auch diese Phasen sind genau in der DIN definiert. Je genauer es wird, desto enger wird der Korridor für die Planungsunsicherheit. Abgesehen von Ausreißern aufgrund der sich ändernden Materialpreise, ergibt sich so eine relativ sichere Kostenberechnung mit nur rund drei bis fünf Prozent Abweichung. "Es ist wichtig, sich mit dem Thema auseinanderzusetzen, und es ist wichtig, dass die Autohändler aufgeklärt sind, damit sie auch die richtigen Fragen stellen, wenn sie ein Projekt starten", rät Jürgen Papadopoulos.

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