Gesellschaftsform von Immobilien: Die lukrativste Variante wählen

Weitere Informationen und Services von AUTOHAUS zum Thema: Playlist: "Steuer- und Rechtsthemen" Kurzfassung 1. Sowohl die Mieterträge einer Immobilien-GmbH als auch einer Immobilien-GmbH & Co. KG bei der Vermietung ausschließlich eigenen Grundbesitzes unterfallen nicht der Gewerbesteuer. 2. Die Befreiung von der Gewerbsteuer wird aber nur in einem sehr engen Rahmen gewährt. Jede weitere gewerbliche Tätigkeit ist schädlich und infiziert das gesamte Unternehmen, sodass die Befreiung insgesamt wegfällt. 3. Eine Immobilien-GmbH kann eine vorteilhafte Gestaltungsvariante sein, insbesondere dann, wenn die Mieterträge in der Gesellschaft gebündelt werden sollen, um die Immobilie schneller zu entschulden oder neue Objekte zu erwerben. Die Hersteller forcieren Fusionen, Verkauf von Niederlassungen, kleinere Händler fallen aus dem Netz und oftmals findet sich auch in der Familie kein Unternehmensnachfolger. Daher stellen sich viele Unternehmer die Frage, was mit der Autohausimmobilie passieren soll, wenn die Betriebsgesellschaft verkauft oder stillgelegt wird. Typischer Fall aus der Praxis Ein Unternehmer betreibt ein Autohaus in einer Betriebs-GmbH, von der er zu 100 Prozent Gesellschafter ist. Die Betriebsimmobilie, die an die Betriebs-GmbH vermietet wird, steckt in der Besitz-GmbH & Co. KG, an der der Unternehmer ebenfalls zu 100 Prozent beteiligt ist. Die Besitz-GmbH & Co. KG hat Einkünfte aus Gewerbebetrieb und die Betriebsimmobilie stellt Betriebsvermögen dar. Der Unternehmer will die Betriebs-GmbH verkaufen, die Betriebsimmobilie jedoch behalten und weiter an das Autohaus zu vermieten. Eine Entnahme der Betriebsimmobilie aus dem Betriebsvermögen in das Privatvermögen ist in den meisten Fällen nicht lukrativ, da ansonsten die stillen Reserven, die in der Betriebsimmobilie stecken, versteuert werden müssten. Daher bleibt nur die Zurückbehaltung im Betriebsvermögen. Gewerbesteuer auf die Erträge? Grundsätzlich unterliegen die GmbH & Co. KG, aber auch die GmbH der Gewerbesteuerpflicht. Daher könnte man auf die Idee kommen, dass es sinnvoller wäre, die Betriebsimmobilie in das Privatvermögen zu überführen, damit die Einkünfte aus der laufenden Vermietung nicht mit der Gewerbesteuer belastet werden. Dem ist aber nicht so, da das Gewerbesteuergesetz die erweiterte Gewerbesteuerkürzung vorsieht. Nach dem Gesetz entfällt auf Antrag die Gewerbesteuerpflicht für diejenigen Unternehmen, die kurz gesagt, ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten oder nutzen. Danach unterfallen die Mieterträge einer Immobilien-GmbH oder einer Immobilien-GmbH & Co. KG nicht der Gewerbesteuer. Das Gesetz privilegiert nur das Verwalten und Nutzen der eigenen Immobilie. Die Begünstigung gibt es folglich nur in diesem engen Rahmen. Wird das Unternehmen darüber hinaus noch gewerblich tätig oder vermietet es Betriebsvorrichtungen mit (auch wenn nur geringfügig) oder betreibt es einen gewerblichen Grundstückshandel, hat das erhebliche steuerliche Folgen. Das Unternehmen wird in Gänze gewerblich infiziert und somit unterliegen sämtliche Einkünfte, also auch die Einkünfte aus der Vermietung der eigenen Immobilie der Gewerbesteuer. Diese Einschränkung gilt sowohl für eine GmbH als auch für eine GmbH & Co. KG. GmbH oder GmbH & Co. KG? Es stellt sich daher die Frage, in welcher Gesellschaftsform die Immobiliengesellschaft fortgeführt werden sollte. Bei einer Personengesellschaft wird das steuerliche Ergebnis gesondert und einheitlich festgestellt und den Gesellschaftern hinzugerechnet und mit dem persönlichen Steuersatz versteuert. Eine Kapitalgesellschaft bewirkt im Gegensatz dazu zunächst eine Abschirmwirkung auf Ebene der Gesellschaft. Betrachtet man nun die zwei Berechnungen, dann ist steuerlich die Immobilien-GmbH attraktiver, wenn das Kapital in der Gesellschaft gebündelt und etwa ein neues Objekt angeschafft oder das Altobjekt entschuldet werden soll. Man darf in der Gegenüberstellung nicht vergessen, dass im Fall der GmbH & Co. KG eine Komplettversteuerung schon stattgefunden hat. Bei der Immobilien-GmbH steckt der Gewinn noch in der Gesellschaft. Soll im Fall der Immobilien-GmbH das Geld im zweiten Schritt an den Gesellschafter ausgeschüttet werden, fällt noch Abgeltungssteuer an. Bei der Immobilien-GmbH besteht nach Ausschüttung eine Steuerbelastung von insgesamt Euro 30.427 (Körperschaftsteuer und Abgeltungssteuer), während im Vergleich bei der Immobilien-GmbH & Co. KG eine Steuerbelastung von Euro 35.448 (persönlicher Steuersatz) anfällt. Somit ein Unterschied von Euro 5.021. Dieser erhebliche Unterschied ist darauf zurückzuführen, dass eben keine Gewerbesteuer anfällt und somit das bekannte Gewerbesteueranrechnungspotenzial bei der Einkommensteuer im Falle einer GmbH & Co. KG hier wegfällt. Abschließend kann festgehalten werden, dass die Immobilien-GmbH eine steuergünstige Gestaltungsalternative sein kann, vor allem, wenn der Gewinn in der Gesellschaft für Reinvestitionen oder Entschuldungen gebündelt werden soll. Andererseits gibt es auch immer wieder Konstellationen, bei denen die Rechtsform einer Personengesellschaft, zum Beispiel einer Immobilien-GmbH & Co. KG sinnvoller ist. Auch Fragen der Grunderwerbsteuer spielen bei den Überlegungen immer wieder eine Rolle. Wie so oft im Leben, der Einzelfall entscheidet. Maximilian Appelt Rechtsanwalt/Steuerberater www.raw-partner.de KOMMENTAR Gerade auch für neu anzuschaffende Immobilien ist zu überlegen, ob diese im steuerlichen Privatvermögen oder im Betriebsvermögen gehalten werden sollen. Für das Halten im Privatvermögen wird oft angeführt: "Dann kann die Immobilie nach zehn Jahren steuerfrei verkauft werden!" Dieses Argument zählt aber nicht, wenn gar keine Absicht zum Verkauf besteht, etwa weil Immobilien als dauernder Bestandteil des Vermögens gesehen werden. Dann wird der Vorteil der laufenden Steuerersparnis umso interessanter. Im Übrigen ist eine maßvolle Umschichtung der Immobilien auch im betrieblichen Bereich möglich. Wird die Immobilie sechs Jahre gehalten, dann kann ein Verkaufsgewinn über eine sog. 6b-Rücklage neutralisiert werden. Das Interessante an der Sache ist, es stehen verschiedene Alternativen mit unterschiedlichen Vor- und Nachteilen zur Auswahl und man kann sich die Alternative heraussuchen, die am besten passt. Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass der Körperschaftsteuersatz aufgrund des steuerlichen Investitionssofortprogramms ab dem 1. Januar 2028 von derzeit 15 Prozent in fünf Schritten um jeweils einen Prozentpunkt jährlich auf zehn Prozent ab 2032 gesenkt wird. Gerhard Duile Rechtsanwalt/Steuerberater www.raw-partner.de

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