Betriebsgebäude: Genau berechnen

Weitere Informationen und Services von AUTOHAUS zum Thema: Playlist: "Steuer- und Rechtsthemen" Wenn ein Betriebsgebäude neu errichtet oder umfassend saniert werden soll, stellt dies in aller Regel eine größere Investition für das betreffende Unternehmen dar. Hierdurch wird häufig auch ein entsprechender Finanzierungsbedarf ausgelöst, welcher im Kfz-Gewerbe üblicherweise dem Netto-Investitionsbetrag entspricht, da sich Unternehmen die gezahlte Vorsteuer vom Finanzamt erstatten lassen können. Besondere Herausforderungen können sich jedoch dann ergeben, wenn das zu errichtende Gebäude nicht ausschließlich dem unmittelbaren Autohaus- und Werkstattbetrieb dienen soll. Denn wenn das Gebäude für gemischt genutzte Zwecke bestimmt ist, ist stets zu prüfen, ob mit den anderen Gebäudeteilen ebenfalls ausschließlich Umsätze erzielt werden, welche den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Eine vorsteuerschädliche Nutzung kann leicht eintreten, wenn das Gebäude zum Beispiel Mitarbeiterwohnungen beinhalten soll oder Büroflächen umfasst, die von Ärzten, Pflegediensten o. Ä. genutzt werden. In diesen Fällen sollten die nicht abzugsfähigen Vorsteuern in der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden, da dann nicht alle vom Unternehmer gezahlten Vorsteuern vom Finanzamt erstattet werden. » Schon geringfügige prozentuale Änderungen im Aufteilungsschlüssel haben bei großen Investitions-vorhaben eine erhebliche Auswirkung. « Stan Guthmann, Steuerberater Vorsteueraufteilung In der Praxis sind bei gemischt genutzten Grundstücken die Vorsteueraufteilung und ihre konkrete Berechnung besonders entscheidend. Denn schon geringfügige prozentuale Änderungen im Aufteilungsschlüssel haben bei großen Investitionsvorhaben eine erhebliche Auswirkung. Dementsprechend ist die konkrete Berechnung der abzugsfähigen bzw. nicht abzugsfähigen Vorsteuern in Betriebsprüfungen häufig ein wichtiges Thema. Für die Finanzverwaltung ist seit jeher bereits klar, dass eine Aufteilung der Vorsteuerbeträge anhand des Flächenverhältnisses von umsatzsteuerpflichtiger und umsatzsteuerfreier Nutzung zu erfolgen hat. Dem steht jedoch in der unmittelbar geltenden europäischen Mehrwertsteuer-Systemrichtlinie entgegen, dass dort geregelt ist, dass eine Vorsteueraufteilung grundsätzlich im Verhältnis der erzielten Umsätze zu erfolgen hat. Deshalb hatte der Europäische Gerichtshof in der Vergangenheit auch entschieden, dass der Umsatzschlüssel zu verwenden ist, sofern nicht ein anderer Aufteilungsschlüssel präziser ist. Dies kann zwar der Flächenschlüssel sein, allerdings sind auch andere Fälle denkbar. Hinzu kommt: Kommen neben dem Gesamtumsatzschlüssel mehrere andere präzisere Aufteilungsschlüssel in Betracht, ist nicht zwingend die präziseste Methode anzuwenden. Die Auswahl der anzuwendenden gegenüber dem Gesamtumsatzschlüssel präziseren Methode obliegt in diesen Fällen dem Unternehmer. Das Finanzamt kann sie jedoch daraufhin überprüfen, ob sie sachgerecht ist. Der deutsche Gesetzgeber hat demgegenüber in mehreren Schritten geregelt, dass vorrangig der Flächenschlüssel anzuwenden ist, sofern nicht ein anderer Schlüssel präziser wäre. Konflikte sind daher fast schon vorprogrammiert. Auch wenn sowohl der Bundesfinanzhof als auch die Finanzverwaltung eine Aufteilung der Vorsteuern nach dem Verhältnis der Nutzflächen grundsätzlich als präziseren Aufteilungsschlüssel gegenüber dem gesamtunternehmerischen Umsatzschlüssel ansehen, kann dies doch nicht immer zutreffen. Verteilen sich die Herstellungskosten nicht gleichmäßig auf das Gebäude, führt eine Aufteilung nach Flächen zu einem unpräzisen Ergebnis. Dies ist regelmäßig bei unterschiedlicher Ausstattung der Gebäudeteile der Fall (z. B. Höhe der Räume, Dicke der Wände, Innenausstattung), denn dann sind die Nutzflächen nicht mehr vergleichbar. Eine Vorsteueraufteilung anhand des objektbezogenen Umsatzschlüssels führt in solchen Fällen somit zu präziseren Ergebnissen. Der objektbezogene Umsatzschlüssel kommt daher zur Anwendung, wenn die Ausstattung der unterschiedlich genutzten Räume erheblich voneinander abweicht. Die Finanzverwaltung geht von erheblichen Ausstattungsunterschieden aus, wenn zum Beispiel Räume luxuriös (andere schlicht) ausgebaut sind, unterschiedliche Wanddicke und Deckendicke existieren (z. B. traglastverstärkte Böden für bestimmte gewerbliche Nutzungen) oder deutliche Unterschiede in der Höhe des Bauaufwands und der erzielbaren Mieten bestehen. Bestehen erhebliche Abweichungen in der Geschosshöhe, kann die für Vorsteueraufteilung anstelle eines Umsatzschlüssels auch eine Aufteilung nach dem umbauten Raum in Betracht kommen. Dies sollten Unternehmer insbesondere dann prüfen, wenn die Gebäudeteile ansonsten keine erheblichen Unterschiede in der Ausstattung aufweisen. Dokumentation So oder so sollten Unternehmer bei einer geplanten Mischnutzung eines zu errichtenden Gebäudes frühzeitig die geplanten Nutzungen dokumentieren und dies frühzeitig mit dem jeweiligen steuerlichen Berater zu besprechen, um gegebenenfalls eine frühzeitige - vollständige oder zumindest teilweise - Zuordnung zum Unternehmensvermögen vornehmen zu können. Dies beinhaltet gegebenenfalls auch alle Änderungen hinsichtlich der geplanten Nutzungen, um später gegenüber der Finanzverwaltung den jeweils geltend gemachten Vorsteuerabzug belegen zu können. Dies gilt umso mehr, falls es im Laufe der Herstellung bzw. Sanierung des Gebäudes zu zeitlichen Verzögerungen kommt (z. B. aufgrund von unerwarteten Schadstoffbelastungen oder Finanzierungsproblemen). Hier kann es geschehen, dass die Finanzverwaltung die fortgesetzte Einnahmeerzielungsabsicht und damit den gesamten Vorsteuerabzug infrage stellt. In dieser Hinsicht kam der Bundesfinanzhof in einem aktuellen Verfahren jedoch zu dem erfreulichen Ergebnis, dass eine langjährige Sanierung kein Problem sei, wenn aufgrund der vorhandenen Dokumentation darauf geschlossen werden kann, dass die ursprüngliche geplante (umsatzsteuerpflichtige) Einnahmeerzielung tatsächlich bestand und trotz etwaiger Widrigkeiten weiter ernsthaft verfolgt wurde. KOMMENTAR Investitionen in den Bau bzw. in die (General-)Sanierung des Betriebsgebäudes sollten nicht nur inhaltlich, sondern auch finanziell gut geplant sein. Gerade wenn die Betriebsimmobilie auch noch anderen Zwecken dienen soll, empfiehlt es sich frühzeitig im Bauprozess die (umsatz-)steuerlichen Auswirkungen zu vergegenwärtigen. Denn auch für gegebenenfalls nicht abzugsfähige Vorsteuern sollte die Finanzierung sichergestellt sein. Dies gilt umso mehr, wenn während des Bauprozesses Änderungen bezüglich der geplanten Nutzung stattfinden. Doch auch nach der Fertigstellung und Inbetriebnahme von Gebäuden muss eine gegebenenfalls vorhandene gemischte Nutzung für umsatzsteuerpflichtige und umsatzsteuerfreie Umsätze überwacht werden. Denn Änderungen im Nutzungsmix können bis zu zehn Jahre nach Fertigstellung zu anteiligen Korrekturen der gesamten Vorsteuer aus der Errichtung des Gebäudes führen.