Mietereinbauten: Gestaltungsmöglichkeiten nutzen

Der Bundesfinanzhof stellt klar, dass die Kosten für eine Komplettsanierung eines gemieteten Hauses (sonstige Mietereinbauten) oder für Bauten auf fremdem Grund durch den Mieter nach den Grundsätzen der Gebäudeabschreibung zu behandeln sind. Eine kürzere Laufzeit eines Miet- oder Pachtvertrages ist dabei unerheblich. Alte Rechtsprechung endgültig passé! Der Bundesfinanzhof und auch die Finanzverwaltung haben früher die Auffassung vertreten, dass z. B. Herstellungskosten für ein Gebäude auf einem gepachteten Grundstück nach der mutmaßlichen kürzeren Dauer des Pachtvertrages abgesetzt werden können. Auf Grund dieser alten Rechtsauffassung gibt es in der Praxis immer noch Bestrebungen, diese Herstellungskosten nur über die z. B. 15-jährige Pachtdauer abzuschreiben, während die Abschreibung für Gebäude, die Betriebsvermögen sind und nicht Wohnzwecken dienen, grundsätzlich 33 1/3 Jahre beträgt. Diese Gestaltung kann auf Grund der aktuellen höchstrichterlichen Rechtsprechung nicht mehr empfohlen werden. Eine Abschreibung über die Pachtvertragslaufzeit ist ein gefundenes Fressen für jeden Betriebsprüfer. Bedenkt man jetzt noch die horrenden Nachzahlungszinsen in Höhe von 6 Prozent, dann wird es richtig teuer. Denn die Nachzahlungszinsen sind nicht als Betriebsausgaben abzugsfähig. Was sind Mietereinbauten? Mietereinbauten und -umbauten, die ein Mieter in angemieteten Räumen auf eigene Rechnung vornimmt, sind materielle, dem Mieter zuzurechnende Wirtschaftsgüter, ohne dass es darauf ankommt, ob wirtschaftliches Eigentum anzunehmen ist. Grundsätzlich ist zu unterscheiden zwischen Betriebsvorrichtungen, Scheinbestandteilen und sonstigen Mieterein- und -umbauten. Betriebsvorrichtungen sind Maschinen und sonstige Vorrichtungen, die zu einer Betriebsanlage gehören. Sie sind selbständige Wirtschaftsgüter, weil sie nicht in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Gebäude stehen. Klassisches Beispiel ist der Lastenaufzug, den der Mieter in das angemietete Geschäftsgebäude einbaut. Da es sich um selbständige Wirtschaftsgüter handelt, richtet sich die Abschreibungsdauer grundsätzlich nach der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer und nicht nach den Vorschriften für eine Gebäudeabschreibung. Ist der Mietvertrag jedoch kürzer als die voraussichtliche betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer, dann bemisst sich die Abschreibung nach der Mietdauer. Scheinbestandteile: Von einem Scheinbestandteil spricht man, wenn der Mieter seine Sachen zu einem vorübergehenden Zweck in das Gebäude einfügt. Diese sind selbständige Wirtschaftsgüter, wie zum Beispiel entfernbare nichttragende Trennwände. Auch hier richtet sich die Abschreibungsdauer nach der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer oder gegebenenfalls nach einer kürzeren Pachtdauer. Sonstige Mietereinbauten: Darunter versteht man diejenigen Ein- oder Umbauten, die keine Betriebsvorrichtung und keine Scheinbestandteile sind. Dazu zählen insbesondere die Aufwendungen für die Herstellung eines Gebäudes auf fremden Boden oder auch die Kosten für eine Komplettsanierung eines gepachteten Gebäudes, wie z. B. Sanierung am Mauerwerk, Dach, an Fenstern und Türen, etc. Diese Aufwendungen können mit den für Gebäude maßgebenden AfA-Sätzen und nicht nach der mutmaßlichen kürzeren Dauer des Pachtverhältnisses abgesetzt werden. Gibt es überhaupt noch Gestaltungsmöglichkeiten? Zu Beginn eines Mietverhältnisses sollten sich Vermieter und Mieter austauschen, wer von beiden welche Arbeiten übernimmt. Anhand folgenden Beispiels kann man sehen, dass es doch noch Gestaltungsmöglichkeiten gibt. Der Vermieter muss häufig bei Mieterwechsel die Wände streichen oder den Boden austauschen lassen. Zudem ist es bei einem Neubezug nicht unüblich, dass der Mieter verlangt, dass die Raumgröße nach seinem Bedarf umgestaltet wird. So werden oftmals neue Innenwände eingezogen, um z. B. die Bürogröße an die individuellen Voraussetzungen, Großraumbüros, Zweierbüros, Einzelbüros, etc. anzupassen. Zugleich müssen diese Wände dann natürlich auch gestrichen werden. Würde jetzt der Vermieter sowohl den Einbau der Wände als auch das spätere Streichen der Wände übernehmen, müsste er diese Gesamtkosten aktivieren und nach den AfA-Sätzen für Gebäude abschreiben. Hier ist zu empfehlen, dass die Auftragsvergabe und die Kosten auf die zwei Steuerpflichtigen, Vermieter und Mieter, aufgeteilt werden. Übernimmt jetzt der Mieter die Kosten für den Einbau der neuen Trennwände, dann kann er diese, da er die Aufwendungen im betrieblichen Interesse trägt, abschreiben. Die Abschreibungsdauer richtet sich dann nach der tatsächlichen Laufzeit des Pachtvertrages oder der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer, wenn diese kürzer als der Pachtvertrag ist. Übernimmt der Vermieter im Gegenzug die Kosten für das Streichen der Wände, dann kann er diese Kosten als sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen geltend machen. Soweit notwendig, kann sodann ein finanzieller Ausgleich über die Miethöhe erfolgen. Kurzfassung 1. Herstellungskosten für ein Gebäude auf fremdem Grund oder Komplettsanierungskosten des Mieters (Mietereinbauten) sind nach den maßgebenden AfA-Sätzen von Gebäuden abzuschreiben.2. Eine Abschreibung von diesen Mietereinbauten über die kürzere Vertragslaufzeit eines Mietvertrages ist nicht mehr möglich und kann bei Steuernachzahlungen mit 6 Prozent Zinsen richtig teuer werden.3. Oftmals können durch Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter Kosten steueroptimierend auf die zwei Steuerpflichtigen aufgeteilt werden. Kommentar Während Betriebsvorrichtungen und Scheinbestandteile nach ihrer betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer oder dem kürzeren Miet-/Pachtvertrag abgeschrieben werden, richtet sich die Abschreibungsdauer für sonstige Mietereinbauten wie die Herstellungskosten für ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden nach den AfA-Sätzen für Gebäude.Bei Einvernehmen zwischen Vermieter und Mieter kann es sich steuerlich lohnen, die Maßnahmen so aufzuteilen, dass dem Grunde nach sofort abzugsfähige Renovierungskosten zum Beispiel vom Vermieter vergeben werden und nicht mit aktivierungspflichtigen Umbauten des Mieters vermengt werden. Denn eine mindestens 33-jährige Abschreibungsdauer ist steuerlich höchst unattraktiv!Walter Bley Wirtschaftsprüfer Steuerberater www.raw-partner.de

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