Das Thema Vergleichsmiete führt immer wieder zu Diskussionen mit dem Finanzamt. So ergeben sich häufig Probleme bei der vergünstigten Vermietung an Familienangehörige oder Angestellte. Die Oberfinanzdirektion Frankfurt hat sich zur Ermittlung der ortsüblichen Miete bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geäußert.
Anerkennung von Werbungskosten
Steuerlich beachtlich sind Werbungskosten, also solche Kosten, die dem Erwerb, der Sicherung oder Erhaltung von Einnahmen dienen. Maßgeblich ist also, ob die geforderte sogenannte Einkünfteerzielungsabsicht gegeben ist. Zur Bestimmung der Höhe des Werbungskostenabzugs hat der Gesetzgeber drei Kategorien eingeführt. Diese Kategorien richten sich nach der vereinbarten Miete und deren prozentualem Anteil an der ortsüblichen Marktmiete.
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Beträgt der vereinbarte Mietzins mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, können sämtliche Werbungskosten angesetzt werden.
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Liegt der Mietzins unter 50 Prozent der ortsüblichen Miete, sind die Werbungskosten in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen, wobei Werbungskosten nur für den entgeltlichen Anteil angesetzt werden können. Für den unentgeltlichen Anteil fehlt es an der Einkünfteerzielungsabsicht.
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Innerhalb des Korridors von 50 Prozent und weniger als 66 Prozent ist eine sogenannte Totalüberschussprognose durchzuführen. Eine positive Prognose führt zu vollem Werbungskostenabzug, während eine Negativprognose einen anteiligen Abzug zur Folge hat.
Bestimmung der ortsüblichen (Vergleichs-)Marktmiete
Bisweilen stellt die konkrete Bestimmung der Vergleichsmiete Vermieter vor gewisse Probleme. Nach der Verwaltungsanweisung sollte nach den folgenden vier Methoden und in der dargestellten Rangfolge vorgegangen werden:
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Zuerst ist der örtliche Mietspiegel zu beachten. Die Städte und Gemeinden sind angehalten, im Rahmen des öffentlichen Interesses einen Mietspiegel oder Mietdatenbanken zu erstellen.
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Sofern kein Mietspiegel vorliegt, sollen die Mietwertkalkulatoren der Ämter für Bodenmanagement und Geoinformation herangezogen werden. Sie werden in finanzgerichtlichen Verfahren anerkannt und stehen mittlerweile für sämtliche Regionen zur Verfügung. Die maßgeblichen Aspekte zur Berechnung sind der Bodenrichtwert, das Baujahr, die Ausstattung sowie die Wohnfläche.
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Als dritte Variante können einzelne Vergleichsobjekte herangezogen werden, die dem Mietobjekt nach ihrer Art und Ausstattung, dem Baujahr, der Fläche und der Lage entsprechen. Nach der Rechtsprechung sollten mindestens drei vergleichbare Wohnungen herangezogen werden.
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Erst wenn keine der drei vorstehenden Methoden zur Ermittlung eines Vergleichswerts zur Verfügung steht, kann die Ermittlung der Vergleichsmiete durch Sachverständigengutachten erfolgen.
