Gerade in den großen Ballungszentren nimmt die Wohnungsnot immer mehr zu. Besonders Studenten und Auszubildende leiden unter den hohen Mieten. Glücklich können sich diejenigen schätzen, die von Eltern, Verwandten oder Bekannten eine Wohnung erhalten beziehungsweise anmieten können, da oftmals eine geringere Miete vereinbart wird. Aber es gibt bei einer verbilligten Wohnraumüberlassung auch einige steuerliche Besonderheiten, die berücksichtigt werden müssen.
Nach dem Einkommensteuergeseetz gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich, wenn das Entgelt mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Liegt das Entgelt unter 66 Prozent der ortsüblichen Miete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen.
Was ist jetzt aber die ortsübliche Miete?
Über diese Frage hatte vor kurzem der Bundesfinanzhof zu entscheiden. Der Steuerpflichtige war der Ansicht, dass für die Berechnung der ortsüblichen Miete nicht die Kaltmiete, sondern die Warmmiete zugrunde zu legen sei. Das Finanzamt vertrat hingegen die Auffassung, dass die ortsübliche Kaltmiete heranzuziehen sei und berücksichtigte daher nur einen Teil der Werbungskosten, da bei Heranziehung der Kaltmiete, das tatsächlich gezahlte Entgelt unter den gesetzlichen Schwellenwert (seit 2012, 66 Prozent) gefallen ist. Die hiergegen eingelegte Klage beim Finanzgericht war ebenfalls, wie das Einspruchsverfahren, erfolglos, da auch nach Meinung des Finanzgerichts, Vergleichsmiete die ortsübliche Kaltmiete sei.
Der Bundesfinanzhof sieht dies aber anders! Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist für die Ermittlung der Entgeltlichkeitsquote die ortsübliche Warmmiete (Bruttomiete) entscheidend. In die Berechnung ist also die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten einzubeziehen.
Dabei kann die ortsübliche Kaltmiete aus dem Mietspiegel entnommen werden. Enthält der Mietspiegel eine Spanne, kann auch der für den Steuerpflichtigen günstigere Wert angesetzt werden. Folglich kann selbst dann die steuerliche Grenze von 66 Prozent erreicht werden, wenn die Kaltmiete unter der Grenze liegt, da die Betriebskosten mit zu berücksichtigen sind.
Mit dieser Entscheidung bleibt der Bundesfinanzhof seiner bisherigen Rechtsprechungslinie treu. Interessant ist, dass aber selbst die Finanzverwaltung in ihren Steuerrichtlinien davon ausgeht, dass die ortsübliche Marktmiete die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Nebenkosten umfasst.
Hinweis:
Vor Kurzem hat auch das Finanzgericht Berlin-Brandenburg zu dem Thema ortsübliche Miete Stellung genommen. Nach Auffassung des Finanzgerichts ist, entgegen der Meinung des Finanzamtes, auch bei der Vermietung eines Einfamilienhauses der Mietspiegel für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete anzuwenden.